1. 사실관계
국내 A기업은 시설 공사를 진행하면서 회사 부지에 건물 4동을 신축했습니다. 공사에는 ① 도로 철거·복구비, ② 철거에 따른 폐기물 처리비, ③ 절토 후 설치한 옹벽 공사비, ④ 건물 진입을 위한 도로 조성비가 포함됩니다. 일부 공사는 지목변경을 수반합니다.
2. 질의사항
- 각 공사비의 취득세 과세대상 해당 여부
- 옹벽 공사비의 과세표준 귀속(건물 vs. 지목변경)
3. 검토의견
도로 철거 및 복구비, 폐기물 처리비, 진입도로 조성비
지목변경을 수반하는 공사라면, 해당 비용은 「지방세법 시행령」 제18조의 직·간접비용으로서 지목변경 취득세 과세표준에 포함하는 것이 원칙입니다. 관련 판례 및 심판례 또한 진입도로 또는 인근 조경 등 부속토지의 지목변경과 직접 관련된 비용을 지목변경 취득으로 보고 있습니다.
옹벽 공사비
옹벽이 건물 신축과 관련하여 불가피하고 건물과 일체의 효용을 이루는 경우, 건물 취득세 과세표준에 포함합니다(대법원 2006두7416). 반대로, 옹벽이 부속토지의 형질변경을 위한 공정 중 일환이라면 지목변경 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당합니다. 지목변경이 없는 단순 성토 또는 옹벽 설치만으로는 취득세 과세대상이 아닐 수 있습니다(사안별 사실판단 사항임).
실무 판단기준(요약)
지목변경을 수반하는지 여부 : 지목변경을 수반하는 경우, 관련 도로 및 조경 등 비용은 지목변경 과세표준에 포함.
건물 구조 또는 안전 확보에 필수이거나 건물과 일체 효용이면 건물 과세표준.
관련 증빙으로서 인허가서(설계도·구조계산서), 공정내역서, 감리·완료보고서로 비용 귀속을 명확히 구분해 두는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.
4. 관련 규정 및 해석 사례
- 지방세법 시행령 제18조: 취득가격은 취득 전 지급해야 할 직접비용 + 간접비용의 합계.
- 세정13407-888 (1994.11.07.): 지목변경 수반 시 조경·도로포장비는 과세표준 포함.
- 조심2013지1087 (2014.09.30): 진입도로·조경비는 지목변경, 닥트·환기·가스저장·폐수처리 등은 건물 취득 비용으로 구분.
- 행자부 1995-0352 (1995.12.26.): 신축 시 설치한 담장은 취득세 과세대상.
- 세정과-15134 (2010.10.08.): 공장건물 울타리 설치비는 신축건물 취득비용에 해당.
- 대법원 2006두7416 (2006.07.28.): **불가피한 부지조성 공사(옹벽)**는 건물 취득비용에 포함.
- 세정13407-33 (2001.01.09.): 지목변경 없이 성토·옹벽 설치만으로는 취득세 과세대상 아님.
5. 마무리 정리
지목변경을 동반한 도로·조경·진입로 관련 비용은 원칙적으로 지목변경 취득으로, 건물 구조·안전상 불가피한 옹벽은 건물 취득으로 구분합니다. 설계·인허가 근거와 공정내역으로 불가피성·일체성을 입증해 비용 귀속을 명확히 하는 것이 좋습니다.
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